開發(fā)商并不是以服務(wù)者、代理者的身份競爭市場機(jī)會，而是一個(gè)可以任意剝奪利益相關(guān)者財(cái)富的行業(yè)壟斷者。什么時(shí)候開發(fā)企業(yè)真正成為一個(gè)充分競爭的地產(chǎn)服務(wù)商了，房地產(chǎn)的體制改革和行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整就算真正到位了。

    誰是我國最大的土地供應(yīng)商？對于這樣的問題，社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海的回答肯定而又干脆：是地方政府。

    “目前的地方政府就是一個(gè)典型的土地商。”3月26日下午，在接受記者采訪時(shí)，曹建海解釋說，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，可以把地方政府歸于房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)上游環(huán)節(jié)。

    地方政府成了一個(gè)地產(chǎn)商

    “當(dāng)前我國的土地市場可以歸結(jié)為政府壟斷下的市場。”曹建海解釋說，這種市場可以劃分為征地、儲備和出讓三個(gè)環(huán)節(jié)。地方政府之所以可以歸結(jié)為地產(chǎn)商，是因?yàn)楝F(xiàn)在存在征地、儲地、出讓的巨大利益機(jī)制，激勵(lì)了地方政府為賣而買的征地行為。

    “征用市場是指政府以公共利益為名義，以城市規(guī)劃為工具，用比較低的價(jià)格征用包括商業(yè)用地在內(nèi)的農(nóng)民集體所有的土地?！比缤倘诉M(jìn)貨的目的是為了銷售一樣，征地的目的是為了出讓。而作為土地被征用的一方，農(nóng)村土地由于其所有權(quán)的虛置和對政府權(quán)利的依附性缺乏自我保護(hù)能力，形成了政府剝奪農(nóng)民利益的巨大剪刀差。據(jù)估計(jì)，從改革開放開始到2003年底，這種剪刀差已經(jīng)累計(jì)高達(dá)2.5萬億元。

    “政府儲備土地，名義上是進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)際上儲備階段往往是土地升值的過程，儲備周期的長短取決于出讓收益與土地儲備成本之間的利潤。”曹建海說。

    土地出讓是政府前期環(huán)節(jié)的最后階段。他認(rèn)為，在出讓階段，如果剔除腐敗因素，政府還是有動力采取招標(biāo)、拍賣方式的，但考慮到工業(yè)用地的長期性及其對政績、就業(yè)等綜合利益的影響，采取差別地價(jià)對地方政府而言是合理的，由此必然推動以地方政府為主導(dǎo)的建設(shè)活動。

    “現(xiàn)在一些人把協(xié)議出讓看作是市場化行為，而把招標(biāo)拍賣看成是土地的市場化行為，這是對市場化的重大誤解?！辈芙êＵf，市場化的前提是生產(chǎn)要素的市場化，即能夠從制度上保障對生產(chǎn)要素所有權(quán)的自由買賣?？涩F(xiàn)實(shí)的矛盾是，如果地方政府采取最嚴(yán)格的方式拍賣土地，將會導(dǎo)致社會財(cái)富向政府層面、開發(fā)商和擁有多套住房的社會階層迅速集中，在稅收增長超過GDP增長速度的情況下，將會加大企業(yè)的經(jīng)營成本和居民的生活成本，并誘發(fā)地價(jià)暴漲、失業(yè)增加等宏觀經(jīng)濟(jì)問題，“這是理性的市場經(jīng)濟(jì)政府最應(yīng)當(dāng)回避的。”

    開發(fā)商和地產(chǎn)商有區(qū)別

    采訪中，曹建海還告訴記者一個(gè)有意思的故事，當(dāng)他在一個(gè)公開場合把知名地產(chǎn)策劃人王志剛、搜房網(wǎng)董事長莫天全都定義為地產(chǎn)商的時(shí)候，他們都顯得不解和委屈?！帮@而易見，即使是這些地產(chǎn)名人，對于開發(fā)商和地產(chǎn)商的涵義界定都是不清楚的。”曹建海感慨的同時(shí)，認(rèn)為應(yīng)該把相關(guān)問題做一些澄清。

    地產(chǎn)商是指那些以地產(chǎn)及其地上建筑物為經(jīng)營對象并借以獲取利潤的商業(yè)形態(tài)，包括地產(chǎn)金融服務(wù)、地產(chǎn)創(chuàng)意策劃、地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)銷售、產(chǎn)權(quán)交易代理、地產(chǎn)價(jià)值評估、地產(chǎn)律師服務(wù)、電子商務(wù)、房屋租賃管理、物業(yè)管理等一系列商業(yè)單位。

    “這些商業(yè)單位共同構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)，簡稱地產(chǎn)業(yè)?！辈芙êＵf，就這樣一個(gè)行業(yè)而言，大的方面可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。前者屬于以組織管理土地房屋開發(fā)建設(shè)活動為主業(yè)的企業(yè)群體，也就是目前擁有5.9萬個(gè)企業(yè)法人單位的企業(yè)群體；后者則屬于或者為開發(fā)商提供專業(yè)的融資、咨詢創(chuàng)意等服務(wù)，或者以存量地產(chǎn)房屋的買賣租賃、評估、代理、房屋管理等為經(jīng)營對象的服務(wù)型企業(yè)。

    “現(xiàn)行的建設(shè)開發(fā)體制使開發(fā)商成為橫亙在土地與公眾之間的惟一環(huán)節(jié)，成為壟斷的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，加上地段的壟斷，使開發(fā)商有機(jī)會和有能力通過層層轉(zhuǎn)手或加價(jià)獲得超額利潤?！币恍┏鞘?，開發(fā)商和地方政府互相指責(zé)抬高了房價(jià)?！拔业挠^點(diǎn)是他們都難辭其咎，至少應(yīng)各打五十大板?！辈芙êＵJ(rèn)為，正是開發(fā)商在這當(dāng)中起到炒作土地牟取暴利的作用，讓地方政府看到其炒作的價(jià)值，雙方共同的推動，加上炒房者的加入，從而使得房價(jià)上漲幾乎到了難以控制的局面。

    開發(fā)商是行業(yè)壟斷者

    曹建海說：“中國的房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題，是開發(fā)業(yè)比重偏大而地產(chǎn)服務(wù)業(yè)比重偏小?！备鶕?jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，2004年末，全國共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位12.9萬個(gè)，年末就業(yè)人員396.3萬人，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)企業(yè)法人單位5.9萬家，年末就業(yè)人員158.5萬人；2004年末，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務(wù)收入為14740.6億元，利潤總額1225.5億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主營業(yè)務(wù)收入為13315億元，實(shí)現(xiàn)利潤1035.2億元。

    分析數(shù)據(jù)就發(fā)現(xiàn)，占房地產(chǎn)全行業(yè)就業(yè)人數(shù)40%的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入和利潤分別占據(jù)了全行業(yè)的90.33%和84.47%，開發(fā)經(jīng)營業(yè)人均實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入和利潤分別為地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的14倍和8倍，曹建海強(qiáng)調(diào)，“這還沒有包括通過握有物業(yè)形成的利潤和大量隱瞞的利潤?！?/P>

    “可見，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)畸形的行業(yè)，表現(xiàn)為開發(fā)經(jīng)營業(yè)畸大而地產(chǎn)服務(wù)業(yè)畸小?！辈芙êＵJ(rèn)為，現(xiàn)行的城市建設(shè)開發(fā)體制，使開發(fā)經(jīng)營企業(yè)成為房地產(chǎn)開發(fā)惟一環(huán)節(jié)，為開發(fā)企業(yè)以“大業(yè)主”的身份謀取土地增值和“小業(yè)主”利益創(chuàng)造了充足的條件，從而使開發(fā)企業(yè)足夠多且整體性獲得行業(yè)超額利潤。

    “這種結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)業(yè)是沒有什么前景的！”曹建海說起這些，就有點(diǎn)激動了。他說，這種結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)業(yè)的附加值越高、上繳的稅收越多，對社會的危害就越大，對公眾利益的剝奪就越嚴(yán)重。他的理由是：開發(fā)商并不是以服務(wù)者、代理者的身份競爭市場機(jī)會，而是一個(gè)可以任意剝奪利益相關(guān)者財(cái)富的行業(yè)壟斷者。

    “現(xiàn)在我國的人均房屋面積已經(jīng)很大了，以現(xiàn)有房屋為經(jīng)營對象的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的前景非常廣闊，這是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本方向?！辈芙êＵf，政府要為開發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)以公眾自主建房模式為主的強(qiáng)大競爭力量，迫使開發(fā)商在競爭公眾項(xiàng)目過程中提供代理開發(fā)服務(wù)，通過服務(wù)收取應(yīng)得的營業(yè)收入，這將使開發(fā)商向?qū)I(yè)開發(fā)服務(wù)商、房地產(chǎn)金融服務(wù)商、房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃服務(wù)商等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

    “什么時(shí)候開發(fā)企業(yè)真正成為一個(gè)充分競爭的地產(chǎn)服務(wù)商了，什么時(shí)候我國房地產(chǎn)的體制改革和行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整就算真正到位了?！睂Υ耍芙ê７浅？隙ā?/P>