近期，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利，又成為輿論關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)商一般的說法是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并非暴利行業(yè)，或者說地產(chǎn)業(yè)是暴利，但房產(chǎn)業(yè)并非暴利。個別說法是認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)存在高利潤但非暴利，還有個別說法承認(rèn)暴利，但認(rèn)為那是打造品牌的必然。

　　我隨手整理了有關(guān)房地產(chǎn)是否暴利的一些資料。結(jié)論非常清楚：當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的確存在暴利。其情形，就像禿子頭上的虱子，是明擺著的。

　　如何界定“暴利”？

　　“暴利”一詞的確切語意是用不正當(dāng)手段短時間內(nèi)獲得的巨額利潤。因此，要確認(rèn)一個行業(yè)是否暴利，必須兩個要素同時具備：一是出現(xiàn)了不正當(dāng)手段，二是獲得了巨額利潤。正常的高額利潤并不能成為暴利，與高風(fēng)險相關(guān)聯(lián)的高利潤也在不暴利之列。

　　通常獲得高額利潤的非正當(dāng)手段主要是壟斷。具體又分三種情況，一是技術(shù)壟斷，二是資本壟斷，三是非市場條件壟斷。依靠技術(shù)壟斷獲得的高額利潤，在正常的情況下是市場競爭所鼓勵的，只是在極端的情況下如美國對微軟的訴訟，也會涉嫌非正當(dāng)手段獲得高額利潤，并因此存在被迫拆分的威脅。資本的壟斷則比技術(shù)壟斷更為明顯一些，因此發(fā)達(dá)市場都有反托拉斯等法律。而非市場壟斷即是市場經(jīng)濟(jì)中嚴(yán)格禁止的。

　　下面我們從這兩個方面來檢討中國房地產(chǎn)業(yè)。

　　暴利的證明之一：中國房地產(chǎn)業(yè)存在超高利潤

　　首先，我們會發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)業(yè)存在著超高利潤。

　　從利潤率來看，房地產(chǎn)業(yè)存在高額利潤。如近來福州市公布的房價清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設(shè)施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。這份公開披露的福州市部分地塊商品房價格成本對照表進(jìn)一步顯示，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

　　另據(jù)有關(guān)測算，在北京，1000萬元／畝的地塊，應(yīng)該在三環(huán)以內(nèi)，25層的塔樓，建筑面積分?jǐn)偟牡貎r大約是1300元一平方米，加上1200元一平方米的建筑成本，如果利潤率為8%，那么面對消費者的終端銷售價不過3000元左右，而現(xiàn)實中的價格都是一萬多元以上。顯然，北京的房價中包含超額利潤。

　　如果說福州和北京的例證還只是個別區(qū)域的例證，那么新華社“新華視點”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房價成本揭秘》的調(diào)查則顯示，我國全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%。這說明，福州和北京的例證其實是有普遍性的。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的財富積累也能反映出行業(yè)的存在高額利潤。據(jù)不完全統(tǒng)計，最近三年公布的中國富豪百強，從事房地產(chǎn)開發(fā)的越來越多——2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達(dá)45家。如果不是擁有超高利潤，房地產(chǎn)業(yè)如何能成為中國富豪的聚寶盆？

　　另外，從房產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量上看，1991年我國房產(chǎn)開發(fā)商在5000家左右，1996年有21000多家，近幾年又增加到了33000家左右。沒有高額利潤，房地產(chǎn)公司所為何來，其數(shù)量如何會增長這么多？

　　暴利的證明之二：資本壟斷以及非市場壟斷是房地產(chǎn)業(yè)暴利的主要實現(xiàn)路徑

　　事實上，大部分的開發(fā)商亦承認(rèn)房地產(chǎn)擁有超額利潤或者是高利潤行業(yè)。既如此，要論證房地產(chǎn)在當(dāng)前是暴利行業(yè)就只要證明房地產(chǎn)的高利潤與非正當(dāng)手段尤其是壟斷有關(guān)就行了。那么，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前是否具有壟斷性呢？答案是肯定的。

　　通常，經(jīng)濟(jì)學(xué)家用勒納指數(shù)測度市場壟斷程度。勒納指數(shù)度量的是價格偏離邊際成本的程度。在完全競爭條件下，價格等于邊際成本，勒納指數(shù)等于0；在壟斷條件下，勒納指數(shù)大于0，但不會超過1。勒納指數(shù)越大，壟斷程度越高。1、1996年以來，中國住宅市場的勒納指數(shù)均在0.3以上。這說明房價中30%以上的部分為非成本因素。另外，住宅市場的勒納指數(shù)呈上升趨勢，表明住宅市場的壟斷性越來越強。2、北京、深圳和天津住宅市場的勒納指數(shù)高于中國平均水平，其中北京市住宅市場勒納指數(shù)均在0.6以上，表明這些城市住宅市場的壟斷性高于中國平均水平。

　　我們可以從資本的壟斷和非市場壟斷兩個方面來看房地產(chǎn)業(yè)的壟斷。

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)是資本壟斷行業(yè)。

　　房地產(chǎn)在西方是一個典型的第三產(chǎn)業(yè)，在中國還比較落后，只能算是第二產(chǎn)業(yè)。但大資本的運作仍然是必須的。這些年，超低利率以及尚待完善的金融市場支撐了房地產(chǎn)商以少量的資本控制大量的金融資源，從而獲取超額利潤。而土地供應(yīng)在采取“掛拍招”的辦法后，更使得只有大資本才能盡占先機(jī)。在這種情況下，資本的門檻實際上形成了房地產(chǎn)的壟斷性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的暴利。

　　第二，更加重要的，在當(dāng)前中國制度不健全的情況下，非市場壟斷成為房地產(chǎn)重要特征。

　　1、土地制度的缺陷導(dǎo)致土地增值收益大量流入房地產(chǎn)業(yè)

　　在筆者所參與的房地產(chǎn)業(yè)是否存在暴利的PK賽中，無論是正方還是反方都承認(rèn)在土地流轉(zhuǎn)過程中存在超額利潤，只是對獲得這部分高額利潤的受益者爭執(zhí)不下，反方認(rèn)為都被政府拿走的。但事實上卻是，開發(fā)商和政府共同瓜分了這筆巨大的“租金”。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司等，拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。說穿了，房地產(chǎn)暴利是形式合法外衣之下的實質(zhì)上的不當(dāng)?shù)美?/P>

　　沈陽的富豪劉涌一次請常務(wù)副市長馬向東吃飯，臨走時，順手給馬向東秘書扔下一包錢，馬向東作為回報，將價值3.5億元的沈陽市中街商業(yè)區(qū)一塊2.4萬平方米的用地給劉涌。這是土地“招拍掛”制度沒有真正實行前的一個經(jīng)典鏡頭。可以說，在過去幾年的房地產(chǎn)暴利中，低廉的土地成本占據(jù)了很大比重。而在土地“招拍掛”后，地方政府與開發(fā)商之間形成的利益共同體并非解散，由于地方政府與開發(fā)商眉來眼去，故意地制造土地的“饑餓效應(yīng)”，因此開發(fā)商仍能夠輕松獲得暴利。

　　2、所有者缺位的國有銀行成為房地產(chǎn)開發(fā)商的俘虜，房地產(chǎn)的風(fēng)險向銀行轉(zhuǎn)移，收益卻被開發(fā)商攫取

　　房地產(chǎn)的三分之一是金融問題。中國人民銀行于2005年8月15日發(fā)布的“2004中國房地產(chǎn)金融報告”披露，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上。這條消息告訴人們：一是銀行與房地產(chǎn)的關(guān)系非同一般；二是房地產(chǎn)的風(fēng)險不僅有房地產(chǎn)公司自己承擔(dān)，更要由銀行來承擔(dān)。中國的四大國有銀行作為天然的所有者缺位，風(fēng)險承擔(dān)者事實上是“虛擬”的，它燒的從來都是大眾的錢，它們都很容易被開發(fā)商搞定。

　　據(jù)安永會計師事務(wù)所的高級經(jīng)理、地產(chǎn)和銀行不良貸款兩方面的專家潘泰博士研究，隱藏在我國銀行第二類貸款(關(guān)注類)中的地產(chǎn)類不良貸款已經(jīng)達(dá)到了5250億元人民幣，這還不包括以流動資本貸款的形式流向國有企業(yè)和合資企業(yè)的隱性部分。央行《2004年房地產(chǎn)金融報告》所提示的房貸金融風(fēng)險的確是存在的。如果目前80%的第二類貸款都轉(zhuǎn)變成了不良貸款(一般的地產(chǎn)貸款從記入“關(guān)注類”到成為不良資產(chǎn)，通常需要兩年的時間)，那么正值上市關(guān)鍵時刻的三大國有銀行的風(fēng)險準(zhǔn)備金覆蓋率將會從現(xiàn)在的45.5%、68%和61.6%分別下降到8.7%，16.6%和14%。如果新的盈利增長點不盡快出現(xiàn)，風(fēng)險便有轉(zhuǎn)為危機(jī)的可能。

　　3、稅收政策

　　張學(xué)誕的研究表明，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多問題。首先，稅種雖多，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地適用稅，土地增值稅等，但稅收減免過多，稅基窄，稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮受到限制；其次，稅制設(shè)計不合理；第三，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不符合國民待遇原則；第四，重交易輕保有，稅負(fù)不公；第五，費大稅小，扭曲了稅費關(guān)系。造成中國房地產(chǎn)業(yè)一方面商品房大量積壓，另一方面大部分人住房條件急需改善的現(xiàn)象。將要進(jìn)行的我國房地產(chǎn)稅制改革是為了規(guī)范我國財產(chǎn)稅稅制，為房地產(chǎn)市場競爭提供公平的制度環(huán)境，同時發(fā)揮財產(chǎn)稅對富人的調(diào)節(jié)作用。

　　由此，導(dǎo)致的一個結(jié)果是房地產(chǎn)業(yè)“食稅而肥”。2004年，國家稅務(wù)總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。同樣，在“2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公布的企業(yè)欠稅名單顯示，來自房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅占了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率位居國內(nèi)各行業(yè)前茅的地位極不相稱，有分析人士指房地產(chǎn)暴利下存在著巨大的稅收黑洞。

　　一是諸多的開發(fā)商涉嫌偷漏稅。

　　據(jù)國稅局對7省市調(diào)查，在所有涉稅問題中，房地產(chǎn)占了90%。2004年，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)的稅務(wù)部門都在檢查中發(fā)現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。同年，杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達(dá)7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。

　　二是開發(fā)商通過關(guān)聯(lián)交易等“合理避稅”。

　　一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人士透露，調(diào)整報表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費2000萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計費用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個，號稱多元化經(jīng)營，實則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移，因為這些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。

　　三是通過上市公司轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險、轉(zhuǎn)移利潤。

　　經(jīng)常有開發(fā)商舉出上市房地產(chǎn)公司年利潤率并不太高的例子，說明房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利。其實，這很可能是一個“真實的謊言”。

　　眾所周知，2004年對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說是少有的好年景，不少開發(fā)商都賺的缽滿盆滿。然而令人不解的是，60多家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)年報平均每股收益僅為0.22元，與2003年相比只增加了0.03元，甚至低于市場平均水平。這樣的數(shù)據(jù)，你相信嗎？

　　原來，這里面有人導(dǎo)演了一系列復(fù)雜的把戲。據(jù)披露，把戲的開始一般是家族企業(yè)通過公司A控制上市公司B，公司C則是A、B這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項目公司。接下來分三步走：第一步：初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險。在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權(quán)；家族公司A僅占小股。公司C預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”，成立房地產(chǎn)項目開發(fā)公司D。按央行195號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。在預(yù)付土地出讓金，取得“四證”之后，公司D即可申請銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計規(guī)劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔(dān)保。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風(fēng)險。第二步：回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原有政策規(guī)定，必須在項目開發(fā)至2/3或封頂后才能對外銷售，并對購房者發(fā)放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始賣“樓花”，所得資金用于后期項目建設(shè)，但會計帳面上這部分收入并不能入賬。在預(yù)售后不久，家族公司A即開始大幅度增資(資金多為預(yù)售收入)，取得公司C的絕對控股地位，增資完后，再把全部預(yù)售款轉(zhuǎn)到家族公司A；被家族企業(yè)控制的上市公司B卻不追加投資，股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。至于預(yù)售款金額運用情況，由于上市公司已不是項目的控股股東，因此在其報表中不必體現(xiàn)，公司C以后的運作也不得而知。家族企業(yè)利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運用情況。第三步：項目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。按照對公司C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤分成，家族公司A獲得大部分利潤，上市公司B則承擔(dān)了初期成本及風(fēng)險，最終卻僅獲得小部分利潤。

　　綜上所述，房地產(chǎn)既存在著超高利潤，又存在著種種不正當(dāng)?shù)睦麧櫕@取方式，足證中國房地產(chǎn)業(yè)在目前是一個暴利行業(yè)。

　　這里尤其要強調(diào)的是，房地產(chǎn)的暴利能夠存在最深層的原因是中國房地產(chǎn)“你發(fā)財我發(fā)展、成本社會化”的獨特發(fā)展模式。在中國，房地產(chǎn)老板想的是發(fā)財，地方官員想的是發(fā)展(政績，有些官員同時也要發(fā)財)，雙方一拍即合，共同將房地產(chǎn)市場炒作起來，而房地產(chǎn)開發(fā)中的諸多成本則讓社會去掏(如農(nóng)民損失土地、政府損失稅收、銀行增加風(fēng)險、社會損失環(huán)境等)，這樣扭曲的制度環(huán)境是房地產(chǎn)暴利的重要根源。事實上，地方政府一直是轄內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢的最大主導(dǎo)因素，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會容忍房價的大幅度下跌。作為通常不發(fā)聲音的利益主體，他們對房地產(chǎn)市場參與其實是最深的，對利益格局看得也最透?，F(xiàn)實中，雖然一些地方政府會同意別的地方存在泡沫的說法，但幾乎沒有一個地方政府會明確表示看空本地房地產(chǎn)市場。相反，他們總是希望本地的房地產(chǎn)市場節(jié)節(jié)攀升，他們手中的地能夠賣出更好的價錢，并以此支撐各種各樣的“形象工程”。

　　同樣需要強調(diào)的是，隨著政府新的發(fā)展理念的貫徹，市場制度的不斷完善，房地產(chǎn)的暴利有趨于下降的趨勢。但無論如何，首先必須認(rèn)識到中國房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前存在暴利的問題，并且不回避這個艷若桃李的“膿包”，最終問題才有可能得到真正解決，中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤才能理性回歸，中國房地產(chǎn)業(yè)也才能真正持續(xù)、健康、長期地發(fā)展。