2005年同樣國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為熱鬧及最為社會關(guān)注的一年。無論是年初上海房地產(chǎn)市場價格快速飚升，還是國八條后上海及長江三角洲不少城市房價下落和國內(nèi)二線城市房地產(chǎn)市場的高歌猛進；無論是有國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“新老八條”的出臺，還是房貸利率調(diào)整；無論是以往幾年盛行的“金九銀十”不再靈光，還是想購買房子的民眾不愿進入房地產(chǎn)市場等，這些都表明，房地產(chǎn)市場是2005年最為壯觀的一道風(fēng)景線。

　　對于這道風(fēng)景線中，它的特點主要表現(xiàn)為以下幾個方面。一是國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比上一年有所放緩，如由2004年1-11月增長29.2%，下降到2005年1-11月增長22.2%，但是這種增長放緩表現(xiàn)為一個十分特別的現(xiàn)象，即國內(nèi)房地產(chǎn)投資過熱由東部轉(zhuǎn)到中西部，如2005年國內(nèi)房地產(chǎn)投資東部增長為17.8%，而中部與西部地區(qū)則增長加快兩者分別32.9%和31.4%。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過熱，由以往的局部漫延到全國。

　　據(jù)東北財大姜春海的研究表明，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。比如，2004年城鎮(zhèn)居民的收入房價比，如果以戶均75平方米計算為8.2倍(一般國際標準為3-6倍)，以戶均100平方米計算為10.9倍，而上海及北京這樣的大城市收入房價比在12倍以上。這些的比值超過國際慣例好幾倍，如果僅是以中國特殊性視而不見，那么對國內(nèi)房地產(chǎn)市場認識肯定不會清楚。

　　還有，姜春海的研究表明，中國的房地產(chǎn)泡沫，1991-2004年平均每年泡沫度40.6%，1999-2003年房地產(chǎn)泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于國際警戒線(5%)，但是到2004年上升到13.9%，2005年將上升到14.9%。也就是說，目前全國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴重了，而不是以往的局部過熱了(上述2005年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)就有力地證明了這一點)。同時，根據(jù)他的研究，在其他條件不變的情況下(或以現(xiàn)在的這種態(tài)勢發(fā)展)，2006年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為26%，2007年為40.9%，2008年為59.4%。如果考察基本價值、泡沫與泡沫的修正值，2005年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為22.1%，2006年為32.8%，2007年為48.5%，2008年將達到68%。也就是說，國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了十分嚴重程度了，如果政府對此不采取嚴厲的措施調(diào)控，其后果不堪設(shè)想！

　　二是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格問題。房價是2005年宏觀調(diào)控的中心。在政府穩(wěn)定房價的指導(dǎo)思想下，2005年房價的增長速度有所放緩，但仍然表現(xiàn)在高位運行上。如2005年房屋銷售價格指數(shù)一季度同比上漲9.8%，二季度上漲了8.0%，三季度上漲了6.1%，特別是在10、11月份同比分別上漲6.6%、6.8%，漲幅比9月份分別提高了1.1和1.3個百分點。11月份，新建商品住房銷售價格同比上漲8.3%。也就是說，盡管國內(nèi)的房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，但其效果不十分明顯。特別是如北京這樣的城市，在連續(xù)多年快速增長的基礎(chǔ)上，1-11月份房價的上漲幅度竟達到25%以上。

　　同時，我們也應(yīng)該看到，城市間房屋銷售價格走勢差異較大。2005年環(huán)比銷售價格下降的城市11月份有12個。也就是說，以往房地產(chǎn)開發(fā)商所稱的中國土地稀缺、國內(nèi)房價只漲不跌的神話已經(jīng)被打破。更為重要的是，目前國內(nèi)的房價為什么如此堅挺，并非是市場供求關(guān)系使然，而是非市場因素之結(jié)果。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至11月19日，上海全市住宅可售量為972.7萬平方米，加上尾盤供應(yīng)量55.4萬平方米，共計1028萬平方米。而目前成交量每周基本維持在21萬平方米左右，按此計算，僅目前的供應(yīng)量就需要將近1年左右的時間才能銷售完。這還不算年內(nèi)上市的動遷、配套商品房的可售量。也就是說，2005年不僅打破了近幾年中國房價不跌的神話，也表明了這種價格不跌的神話完全是人為之結(jié)果。而任何人為地對房地產(chǎn)市場操縱，其后果可能比人們想象的更為嚴重。

　　三是以往幾年房地產(chǎn)“金九銀十”表示著房地產(chǎn)銷售繁榮的季節(jié)到來。但是，2005年這種意象已經(jīng)成為歷史。因為，目前的購房者已經(jīng)不是早幾年房地產(chǎn)市場剛發(fā)展起來的購房者，現(xiàn)在的購房者不僅隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展不斷在增加關(guān)于房地產(chǎn)市場方面的知識，他們中不少人能夠利用這些知識對撲面而來的房地產(chǎn)市場信息進行識別、選擇及判斷，房地產(chǎn)商試圖臆造幾個概念來欺騙廣大的購房者早已成了歷史。

　　這在于購房作為一般民眾人生中的一件大事，在面對市場一系列的不確定性，在面對自己邊上的同事“負翁”效應(yīng)的示范下，任何一個民眾進入房地產(chǎn)市場都采取十分謹慎的態(tài)度，都對個人購房決策反復(fù)征詢意見與權(quán)衡。因此，對大多數(shù)購房者個人來說，像早幾年民眾一進入房地產(chǎn)市場很快進行決策購房早已成了歷史，他們的購房決策肯定是一個較長的過程。再就是，目前進入房地產(chǎn)市場的購房者多數(shù)人并非是身無片瓦者，或等著購買房子急住之人(因為這些人早就進入了房地產(chǎn)市場)，而是不少人是有房子準備改善條件者，面對市場的不確定性、面對政策的不確定性，面對高得離譜房價，要想誘惑他們進入房地產(chǎn)市場并非易事，除非他們真正感覺到房價較為合理。有人曾把這種現(xiàn)象說成是民眾持幣待購、持幣觀望。但是，實際的情況下，莫說是高得離譜的房價國內(nèi)廣大民眾沒有購買力而無法承擔(dān)，就是未來市場房價向低處走，民眾手所持有的貨幣都是十分有限的，他們都得通過個人住房消費信貸來購房，國內(nèi)大多數(shù)民眾手中根本就沒有多少幣，哪來的持幣待購呢？正是這意義上說，以往完全由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的市場將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M者為主導(dǎo)的市場。

　　還有，對于房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行等相關(guān)者來說，面對變化了的市場，如果還是用傳統(tǒng)的觀念來應(yīng)對，那么失去的是它們自身而不是購房者。正是在這意義，2006年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生很大的變化。

　　四是住房消費如何來啟動。面對著2005年不少行業(yè)的產(chǎn)能過剩，不少人提出2006年應(yīng)該是住房消費年。什么“無論是打壓什么,也不能打壓個人住房小額信貸?！笔裁础?006年還是可能出現(xiàn)新的需求不足,如果這樣的話,再去壓房地產(chǎn),那肯定就麻煩了。”諸如此類的言論還有許多，但基本的涵義無非就是要民眾趕快進入高價的房地產(chǎn)市場。

　　一方面，中央經(jīng)濟工作會議精神表明，2006年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)之一是著力解決民眾的切身利益問題，以便建立中國和諧社會；另一方面，民眾特別是中低收入民眾的新三座大山壓得喘不過氣來，如上學(xué)貴、醫(yī)療費用貴，尤其是房價貴使得國內(nèi)大多數(shù)人遠離房地產(chǎn)市場。而如此過高的房價，為什么竟然有人在拼命叫嚷著要民眾進入房地產(chǎn)市場并以此來擴大內(nèi)需？這樣做既與政府科學(xué)發(fā)展觀建立和諧社會的宗旨背離，也與目前中央經(jīng)濟工作會議的精神相背離。

　　還有，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的房價這樣高，但為什么有些人又在拼命鼓吹民眾要進入高價的房地產(chǎn)市場，這當(dāng)然是目前對房地產(chǎn)理解分歧有關(guān)。對房地產(chǎn)市場的來說，什么是住房消費年？民眾購買住房是消費嗎？但是，在國家統(tǒng)計局對住房的屬性界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經(jīng)營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買的住宅，盡管是由個人居住和享用，但其本身并沒有劃為消費品。即所有個人購買住房都是投資品。如果按照國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，房地產(chǎn)都是投資品，民眾住房購買也是投資品，那么在目前國內(nèi)投資過高過熱的情況下，擴展房地產(chǎn)投資或拼命鼓勵民眾進入房地產(chǎn)市場那么自然是把目前高位運行的投資再一次拉得更高了。

　　因為，根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定，個人的住房消費是指當(dāng)住房用于居民居住時，租住的，其租金計入承租人的消費支出；還有，自住的，比照相應(yīng)市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。也就是說，目前國內(nèi)居民購買房子是投資而不是最終消費，居民的住房最終消費僅是指居民所支付的房租，而且這種房租國家統(tǒng)計局是無法計算出來的，它只能是虛擬計算。因此，現(xiàn)在一些人拼命地主張擴大房地產(chǎn)市場的消費，除了激勵民眾多租一些房子之外，從國家統(tǒng)計局的計算來看是無法達到擴大住房消費目的的。

　　也正是因為國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)歸納為固定資本形成或投資中，因此無論房價如何上漲，都是與居民消費價格指數(shù)無關(guān)，房價可以快速上漲，甚至于幾年來可以上漲百分之幾十，但CPI則不僅不會上漲，反倒下落，因為上漲價格都位移到?jīng)]有納入CPI計算的房價上。由于CPI不上漲，盡管世界的利率都在變化，或世界利率進入上升的通道，但中國的利率就是不變化，甚至還有人說要下降。利率不變，資金密集性的房地產(chǎn)市場它的價格想下降是不可能的。因為，當(dāng)利率處于較低水平時，市場上肯定是資金泛濫。目前國內(nèi)的利率就處于歷史最低水平，流動性自然泛濫，大多的錢進入房地產(chǎn)也就自然了。可以說，國內(nèi)利率不變化或上漲，房地產(chǎn)市場價格想調(diào)整下來并非易事。

　　可以說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格調(diào)整的困難性，最大的問題就在于我們對房地產(chǎn)屬性的定位岐義導(dǎo)致的結(jié)果。房地產(chǎn)或是投資，或是消費。當(dāng)國家統(tǒng)計局計算時，則房地產(chǎn)是投資，因此，房地產(chǎn)價格無論是上漲多高，都不會反映在CPI上去；當(dāng)國家要拉動需求時，房地產(chǎn)又是消費了，既然是消費，拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)自然是首功一箭了。

　　目前市場上鼓吹2006年是住房消費年，希望通過以住房消費來帶動國內(nèi)消費。按照國家統(tǒng)計局的說法是錯的，但與實際的情況來看，這種說法自然沒有什么錯，但是，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場高房價時，把民眾趕入房地產(chǎn)市場，民眾有能力來購買高價格的房子嗎？退一萬步說，銀行的信貸仍然可以如早幾年那樣，無論誰只要購買房子，都能夠購到款，甚至于可以如上海有一個人那樣貸款7800萬，購房128套。但是這是什么概念呢？除非是房地產(chǎn)炒作之外，還能是什么？而且如果民眾是自住購房，銀行也愿意貸款給民眾，但民眾這些貸款要不要還。如果貸款之后不要還，那民眾肯定會蜂擁而入；如果民眾貸款要還，那么在高房價時把民眾推入市場，這些人居心叵測何在？這樣做除了把民眾推入高負債的火坑還能有什么？

　　其實，我們許多民眾是需要住房的，而且大多數(shù)民眾都需要住房，只不過是房價太高讓廣大的民眾遠離房地產(chǎn)市場。甚至于有人竟大嚷著他建的房子是給富人造的。如果這樣，住房消費年不也只是富人的住房消費年嗎？因此，就目前的情況來看，并非是提倡什么住房消費年的問題，也不是有多少人需要住房的問題，而是房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府一直是在推高房價，讓廣大民眾遠離房地產(chǎn)市場的問題。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不向下調(diào)整，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不是面對廣大消費者，而是以什么住房消費的方式把民眾推向高價格的房地產(chǎn)市場，那么這個市場要發(fā)展起來是根本不可能。特別是任何有良心的人或媒體一定不要誤導(dǎo)民眾，把他們推入高價的房地產(chǎn)市場！

　　可以說，要發(fā)展住房消費，最大的問題不僅在于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，而是要把目前過高的房價調(diào)整過來，讓國內(nèi)絕大多數(shù)民眾有支付能力進入房地產(chǎn)市場。而做到這一點，政府能夠在土地拍賣規(guī)劃上(直接規(guī)定拍賣的土地生產(chǎn)什么類型的住房)，在住房的交易稅與物業(yè)稅，在銀行利率及信貸控制上都是有作為的。只要從這三個方面入手，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫調(diào)整并非難事，問題是政府從短期還是從長期來考慮如何作為。

　　可以說，2006年住房消費是決定其市場發(fā)展的關(guān)鍵，但是不要把民眾往高房價市場趕，而是讓整個房價向下調(diào)整，保證國內(nèi)絕大多數(shù)民眾有能力承擔(dān)相應(yīng)的房價。政府要做到這點，首先清除對住房理解的岐義，把住房看作是消費，并從土地拍賣與規(guī)劃上保證中低價位住房建設(shè)，以嚴厲稅收打擊房地產(chǎn)炒作，以利率來調(diào)整住房的供求關(guān)系。這些都是政府能做的事情，就看政府作不作為。只要全國住房價格下來了，所謂的住房保障體系也就不重要了。我們堅決不可學(xué)習(xí)香港那種高房價高福利的房地產(chǎn)市場模式。而這些問題不解決，2006年的房地產(chǎn)市場開發(fā)可能仍然會操縱市場，把價格炒高，但民眾能否進入市場那就十分令人質(zhì)疑了，問題就在政府這一意念！