“要不要馬上買房，我也很頭疼啊”，盡管已經發(fā)表過多篇在全國影響較大的房地產分析文章，清華大學房地產研究所的博士生謝岳來也會像普通購房者一樣為是否應該現在出手在北京買房猶豫不決。惟一和普通購房者不同的是影響謝岳來決策的不是缺乏信息來源，而是信息太多，考慮因素更復雜?！按蠹叶颊J為北京房價今年會持續(xù)上漲，但是不知道會不會在明后年出現盤整?！敝x岳來說。

    北京將會替代上海成為房地產業(yè)的下一輪領頭羊，這幾乎已經是一個業(yè)內的默默共識，很多人都在如此預測，開發(fā)商似乎也在紛紛跟進從上海轉戰(zhàn)北京。這個相當肯定的預測從2005年年底開始流行但是缺乏證據，人們所能做的只是耐心等待?，F在，證據似乎真的來了。

　　3年來的第一次

　　當北京新房日成交量連續(xù)兩周多超越上海之后，虎杰投資顧問公司首席分析師張寅給記者打來電話提醒注意，“這可是三年來的第一次啊”?！懊咳粘山涣砍缴虾２⒉荒苷f明全部，而且持續(xù)性還有待觀察，但是一般情況下房價和人氣雖有滯后，應該隨同成交量變化”，雖然保持著分析師的冷靜，張寅多少還是有點興奮。

　　在相當容易理解的邏輯之下，成交量的增長意味著市場交易開始活躍，活躍的市場交易將拉動人氣和購房者心理預期的提高，并有可能吸引更多的投機者的到來進一步促進房價的抬高。還沒有證據顯示有大量房地產投機資金進入北京，北京內部消費力量已經有所躁動?！昂枚嗳硕荚诳紤]買房啊，包括大學生”，謝岳來對根本沒有收入的大學生被父母督促著在北京買房感受甚多，甚至他自己也是一個例子?！叭ツ暌呀洕q了20%了，大家都覺得應該趕緊買，以免吃虧”。

　　來自官方的統(tǒng)計數據顯示，北京新房日成交量已經穩(wěn)定在每日550套左右，超過上海，并日益呈穩(wěn)定增長的現象。這的確是三年來的第一次，從2003年上海反超北京開始，上海的房價和成交量都保持高于北京的態(tài)勢，這一狀況在2005年初達到了頂峰。

　　也許壓抑過久就要爆發(fā)，人們總是期待世界的變化。這種期待在惟恐天下不亂的媒體上表現得更加明顯，僅僅在上一周，上海的一家媒體宣稱2005年北京的房價就已經反超上海，不過引用數據失誤，用北京的商品住宅期房價格均價和上海商品住宅均價相比較，概念有所不同，但迫切心情可見一斑。

　　當我們回顧三年來的情況，事情就顯得更加有趣。2003年和2004年正是北京申辦奧運成功熱潮的年份，但是北京的樓市并沒有得到奧運的實惠，反而是上海的世博會概念被炒得如火如荼。2004年，一份認定上海將繼續(xù)超越北京房地產的分析報告甚至認為，北京房地產界的奧運概念樓盤造成了樓市結構不良，“離奧運會畢竟還有4年，因此并沒有受到市場的追捧”，頗有勝者為王敗者寇的意味。另外，該報告認為，上海二手房市場成熟交易量大，反映了真實的市場需求，所以比北京更可靠。而在現在看來，上海的二手房市場作為雙刃劍在一定程度上成為了投機市場出口，未必比北京真實多少。

　　那個年份，北京樓市理應火爆，但被上海遮住了光芒?！皧W運概念終究會發(fā)酵，要不然中國就成了獨此一家了”，張寅指的是全世界沒有哪個城市不因為舉辦奧運會而拉動城市經濟和房產增長的。

　　風水輪轉

　　作為房地產業(yè)的龍頭，它的效能能有多大？鄧智仁即是很好的詮釋。2003年上海樓市初見端倪的時候，號稱中國地產教父并在北京成名的鄧智仁匆匆拋棄北京直奔上海，留下一篇《暫別了北京，HELLO上?！?。在這篇文章中，鄧智仁把他的失敗歸結于對北京的誤判，歸結于北京市場環(huán)境，“真是顛倒是非，黑白不分”。直至今天，鄧智仁仍然堅持他的意見，“北京不可能超越上海，情況下半年就會改變”。在他今年1月份撰寫的《又再見了北京》中他說：“這趟回來，感覺北京比過去更糟糕，更退步?！?/P>

　　在鄧智仁HELLO上海的時候尚有很多人跟隨，不過，他的《又再見了北京》卻鮮有人追捧。華高萊斯地產顧問總經理李忠多年來堅持不肯進入上海，現在他更加相信他判斷的準確，“北京的首位度在增強，而上海卻受到打壓，彼消此漲，北京的上升是肯定的”。李忠的信心是毫無疑問的，因為有越來越多的開發(fā)商都把重心轉移到北京，甚至《華爾街日報》和《聯合早報》都在撰文批評上海的城市金融中心定位有問題，越來越多的跨國企業(yè)開始轉向北京。

　　在對上海和北京地產市場的比較中，除了政策，有三個因素被關注，它們是土地、周邊經濟發(fā)展水平和二手房市場。在這些問題上，上海似乎正在耗盡它的優(yōu)勢。李忠認為，在土地上，上海歷來是強區(qū)弱市，各區(qū)都力爭把自己手中的土地資源發(fā)揮到最大效能，這是上海房價高漲的不可磨滅的因素。而北京正好相反，在周邊經濟發(fā)展水平上，全國的高利潤中心因能源和電力的緊張向北部轉移，長三角的制造業(yè)利潤在下降。二手房交易規(guī)范的失控更是被大家認為上海樓市投機盛行的出口。

　　對任何城市而言，優(yōu)勢地位的獲得總是要以資源和財富為代價，這也許就是風水輪流轉的根據，更何況在資源被過度支出的情況下?！盁o論是土地還是財富，它的支出總要有間歇，不可能無窮無盡吧”，張寅說。