經(jīng)過去年以來的這一輪宏觀調(diào)控，各大城市房價(jià)漲幅有所減緩，但房價(jià)和普通居民購買力之間的矛盾依然尖銳，所以“房價(jià)”又成為今年兩會(huì)代表熱點(diǎn)話題。 

    事實(shí)上，房價(jià)無辜。它之所以成為焦點(diǎn)，一是“平均房價(jià)”這個(gè)并不能直觀地反映商品房市場真相的數(shù)字一直在作祟，給人們以錯(cuò)覺；二來住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不當(dāng)尤其中低檔房供不應(yīng)求，地方政府行政調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)的職能沒有充分發(fā)揮，房價(jià)代人受過。

   平均房價(jià)不足為憑

    人們議論的房價(jià)通常是國家統(tǒng)計(jì)局每月統(tǒng)計(jì)的各城市的平均房價(jià)，該數(shù)字是不同檔次的商品房價(jià)格的平均值，相當(dāng)于不同星級(jí)賓館租金的平均數(shù)或魚翅與白菜價(jià)格的平均數(shù)。況且變化的動(dòng)因有多個(gè)，可能是高檔房價(jià)格有變動(dòng)或數(shù)量有增減，也可能是低檔房的供應(yīng)量或單價(jià)有變動(dòng)，還可能是多個(gè)變量同時(shí)作用的結(jié)果。所以業(yè)界一直呼吁用房價(jià)指數(shù)替代平均房價(jià)，以便準(zhǔn)確觀測(cè)房價(jià)的真實(shí)走勢(shì)。

    房價(jià)本是“替罪羊”

    在中央通過出臺(tái)一系列政策、為“穩(wěn)定住宅價(jià)格”做出努力的時(shí)候，對(duì)高房價(jià)尤其是房價(jià)居高不下的問責(zé)也未間斷過，如今這一聲音更通過兩會(huì)被放大。

    開發(fā)商是房價(jià)問責(zé)中主要的被聲討對(duì)象，被指認(rèn)為“價(jià)格推手”、“樓市陰謀的制造者”等等。在拉高房價(jià)問題上，也有人把地方政府與銀行指認(rèn)為開發(fā)商的同謀，因?yàn)槿叨际欠績r(jià)上漲的受益者。其實(shí)，按照這樣的理論推導(dǎo)，所有的商品房買家也算得上開發(fā)商的同謀，因?yàn)橹灰績r(jià)上漲，他們毫不例外地也會(huì)成為獲益者，他們投資的房產(chǎn)因此而實(shí)現(xiàn)了保值或增值。

    人們因?yàn)橘I不到合適的房子而煩惱，根本原因是符合購買力的中低檔商品住宅供應(yīng)量不足，為什么矛頭卻指向了房價(jià)、指向了開發(fā)商？那些單價(jià)上萬的房子原本就不是為普通消費(fèi)者造的，那些項(xiàng)目的規(guī)劃都是政府部門批準(zhǔn)的，作為經(jīng)營者開發(fā)市場有需求的、高利潤的產(chǎn)品是商人的本分，何錯(cuò)之有？

    在市場當(dāng)前強(qiáng)勁的需求支持下，房價(jià)下降希望渺茫。以北京為例，開盤均價(jià)在七八千元的房子如今大多漲到了上萬元，仍然旺銷，而且銷售對(duì)象以自用型客戶為主。在市場引導(dǎo)下，京城開發(fā)商的開發(fā)行為也出現(xiàn)了集體向“上”的趨勢(shì)，首創(chuàng)置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)等等都在開發(fā)中高檔項(xiàng)目。那么，誰來滿足中低端客戶需求？在開發(fā)商沒有自覺選擇這一開發(fā)領(lǐng)域的情況下，就需要政府用行政手段來調(diào)整市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    地方政府職能缺失

    眾所周知，當(dāng)前住宅消費(fèi)需求得不到滿足的主要來自于中低收入人群，而根據(jù)這一群體的收入水平，他們多數(shù)不是商品房的消費(fèi)對(duì)象，其住房應(yīng)該由政府通過廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決，或者引導(dǎo)其購買價(jià)格相對(duì)低的二手房市場。

    在市場經(jīng)濟(jì)體制下，指望商人主動(dòng)背負(fù)社會(huì)責(zé)任不容易，必須由政府部門依據(jù)法律及行政手段來對(duì)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，政府必須擔(dān)起自己的職責(zé)來。房地產(chǎn)的主要生產(chǎn)資料“土地”控制在政府手里，政府出面調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)并非難事，就看政府肯不肯放棄豐厚的土地出讓收益了。

    據(jù)觀察，一些地方政府不把全部精力放到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、解決廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題上，還想靠行政干預(yù)在售商品房價(jià)格來平復(fù)人們對(duì)高房價(jià)的抱怨。

    “有形”、“無形”兩手都要硬

    地段好、品質(zhì)高的高價(jià)商品住宅因?yàn)槭袌鲇行枨蠖嬖冢缃袼坪醪粸榇蟊娝?。既然日常消費(fèi)品中有單價(jià)過萬的奢侈品也有單價(jià)幾元的便宜貨，那么商品房因?yàn)橄M(fèi)對(duì)象不同也會(huì)分出不同檔次，有單價(jià)幾百元、幾千元的房子，自然也有單價(jià)幾萬元的房子，各有各的銷售對(duì)象。

    北京銀泰中心去年年底推出的極品酒店式服務(wù)公寓柏悅居成交均價(jià)3.8萬元，2個(gè)月售出30套；北京星河灣開盤單價(jià)1500萬元，半年售出幾百套；上海的湯臣一品開出每平方米13萬元的天價(jià)，也不乏買主。中國豪宅有市場！客戶既有跨國企業(yè)高管、外籍華僑，也有本土企業(yè)家。北京銀泰中心一人士評(píng)價(jià)：“在好地段開發(fā)的好產(chǎn)品就應(yīng)該有一個(gè)好價(jià)錢，高端客戶的需求也應(yīng)該滿足，優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品還能提升區(qū)域乃至城市的形象?！?/P>

    承認(rèn)高價(jià)住宅存在的合理性與價(jià)值，并不意味著對(duì)其放任不管。市場一好，開發(fā)商就會(huì)一哄而上，產(chǎn)品就可能過剩，造成對(duì)土地資源和金融資源的巨大浪費(fèi)。所以，政府的監(jiān)管不可或缺。

    歸根結(jié)底，房價(jià)是市場調(diào)節(jié)的杠桿，需求大于供應(yīng)，價(jià)格就上去了；供應(yīng)大于需求，價(jià)格自己就會(huì)落下來了。攙雜了太多政府行為，反倒會(huì)破壞了市場自身的平衡系統(tǒng)，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育。同時(shí)，政府又必須肩負(fù)起自己的職責(zé)來，對(duì)市場進(jìn)行必要的監(jiān)督與管理。

    我國的房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)太年輕。滿打滿算，從1984年提出房地產(chǎn)業(yè)概念至今也不過20余載，真正在全國范圍全面實(shí)行市場化運(yùn)作更是只有7年左右時(shí)間。這7年，投資增長高歌猛進(jìn)，曲線一路上行，尚未完成一個(gè)從高峰到低谷的起落。而這期間，作為市場主體的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)步速度比較快，政府管理部門的經(jīng)驗(yàn)積累相對(duì)慢一些。今后，政府部門的進(jìn)步也該加速了！