2月10日,建設(shè)部公布了2006年的工作要點(diǎn),今年建設(shè)部還將落實(shí)商品房預(yù)(銷)售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度。嚴(yán)肅查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

    用購(gòu)房實(shí)名制遏制炒房,是經(jīng)不住任何推敲的。通過(guò)別人的證件購(gòu)買N套住房,然后從中獲利,對(duì)于炒房者而言,并非什么難事。顯然,遏制炒房,購(gòu)房實(shí)名制最多只能算是一個(gè)輔助措施,難以起到像樣的效果。

    那么,如何打擊炒房才有效呢?我認(rèn)為,主要在于兩點(diǎn)。

    其一,增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。我注意到,這一條已被列入建設(shè)部的計(jì)劃當(dāng)中。據(jù)有關(guān)專家估計(jì),經(jīng)濟(jì)適用房供給每下滑5%,就會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升3%--4%,反之亦然。猶記得,當(dāng)初上海房?jī)r(jià)漲得如火如荼的時(shí)候,上海市委、市政府確定了以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的樓市調(diào)控原則,計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)平方米配套房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房,以使20多萬(wàn)戶家庭受益,結(jié)果,上海成為調(diào)控房?jī)r(jià)最成功的地區(qū)。

    但是,這種做法可能面臨著許多地方政府的反彈,因?yàn)椴⒎敲恳粋€(gè)城市都有上海這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和上海市這樣的勇氣。在不少地方,GDP的增長(zhǎng)相當(dāng)一部分都要靠房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)。房?jī)r(jià)上漲,地方政府面臨著兩大好處:一方面,可以抬高土地供應(yīng)價(jià)格,成為直接的受益者。一方面,在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,稅收等相關(guān)收入迅速提高,同時(shí),也可以帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

    因此,上海的做法并沒(méi)有被太多的地方所采納。與之相反,一些地方政府甚至在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,也唯恐錯(cuò)失了賺錢的良機(jī),大幅度地減少經(jīng)濟(jì)適用房用地的供應(yīng)和中低價(jià)位商品住房的供應(yīng),與開(kāi)發(fā)商們一起分紅,成為既得利益的一方。

    其次,對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征稅。為了抑制房地產(chǎn)投機(jī),杭州、南京、青島、北京市朝陽(yáng)區(qū)等地,曾經(jīng)著手對(duì)出售二手房所得嚴(yán)格征收20%的個(gè)人所得稅。但不久,杭州、南京、北京朝陽(yáng)區(qū)地稅部門相繼取消了這種做法。因?yàn)閷?duì)于二手房征稅,同樣觸犯了某些人的痛處。征稅將抑制二手房交易,不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,將拖地方GDP的后腿,影響官員的政績(jī)和相關(guān)利益主體的收益。

    在反對(duì)者中,我們也看到了建設(shè)部的身影。出于自身利益的考慮,建設(shè)部對(duì)于二手房征收個(gè)人所得稅一直非常謹(jǐn)慎。去年7月初,建設(shè)部一位副部長(zhǎng)表示,對(duì)于二手房交易中收取個(gè)人所得稅的做法目前只是個(gè)別地方的試點(diǎn),在全國(guó)范圍內(nèi)尚無(wú)推廣時(shí)間表。但隨后,國(guó)家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人首次明確表示:個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房所得,應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。他說(shuō),二手住房交易所得繳個(gè)稅并非新政策,各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)把個(gè)稅與契稅、營(yíng)業(yè)稅等一起征收。這意味著納稅人一旦不申繳個(gè)稅,將可能不能完成房屋過(guò)戶。

    伴隨著各方利益的博弈,相關(guān)部門在對(duì)政策的解讀方面分歧明顯。

    事實(shí)上,從國(guó)外的情況來(lái)看,對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓征稅也是遏制炒房行之有效的措施之一。美國(guó)政府規(guī)定,一個(gè)已經(jīng)擁有兩套住房的家庭,如果購(gòu)買第三套住房,即被看作是進(jìn)行投資。那么,這套房子的貸款利率和相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)用都要比前兩套房子高出很多,利率一般要高一兩個(gè)百分點(diǎn)。而且,如果你投資的房子幾年后出售了,必須為多出來(lái)的錢繳33%的所得稅,賣價(jià)越高,繳稅越多。加上你這幾年當(dāng)中為這套房子所付出的貸款利息、維修和管理等費(fèi)用,炒房的結(jié)果很可能是賠錢。因而,美國(guó)很少有人對(duì)炒房感興趣。

    為什么被證明行之有效的措施相關(guān)部門不去仿效和推廣,卻對(duì)一些華而不實(shí)的調(diào)控措施情有獨(dú)鐘?一個(gè)可能的解釋是,這樣既能給公眾一個(gè)在調(diào)控房?jī)r(jià)方面積極作為的交待,也不觸及一些部門和一些人的利益和痛處。