一．武漢租賃市場現(xiàn)狀分析

1.武漢租賃市場概況

據(jù)武漢房產(chǎn)局研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：武漢市2005年上半年房屋租賃成交量與去年同期相比增長5%。二手民宅租賃市場房源與客戶同步增長，交易活躍；經(jīng)濟型公寓及住宅房源與客戶相對保持平穩(wěn)，交易升溫；高檔公寓房源有所增長，客戶需求量卻有所下降，市場看淡。順馳市場研究中心認為，武漢今年房屋租賃市場總量將增長8%，總體價格將無上漲空間。其中，民宅租賃市場租賃價格將會呈平穩(wěn)趨勢，隨季節(jié)需求變化而小幅度波動；住宅、經(jīng)濟型公寓租賃市場發(fā)展?jié)摿薮螅赓U價格將會穩(wěn)中有升；而高檔公寓由于開發(fā)交房速度過快，空置率較高，所以價格將會穩(wěn)中有降。

結(jié)合現(xiàn)時武漢租賃市場行情具體分析如下：

   1.租賃市場房源供給逐漸放量

武漢租賃市場每年都要面臨著龐大的租房隊伍， 越來越多的業(yè)主逐漸看好租賃市場的前景，出租房屋意愿加強，使房源供給逐步放量，原因主要有以下3點：

1）、去年下半年至今年上半年，大批投資型中、高檔物業(yè)，甲宅、小戶型等已建成住，當初購買這些房屋的投資型業(yè)主開始將這批房源推入租賃市場出租。

2）、今年上半年，武漢市國土房管局加大力度規(guī)范武漢房屋租賃市場，武漢市國土資源和房屋管理局、北京市工商行政管理局于3月底推出了兩部合同范本??《武漢市房屋出租代理合同》與《武漢市房屋租賃合同》。這一系列措施的出臺，消除了去年“毀物事件”后廣大業(yè)主心頭的陰影，使他們重拾對武漢房屋出租市場的信心，愿意將手中的房屋再次投入租賃市場，交由中介公司代為打理出租。

3）、5月初，武漢市對經(jīng)濟適用房再上市出臺新政策，新政策規(guī)定經(jīng)濟適用房需住滿5年，方可出售。此政策的出臺，限制了許多經(jīng)濟適用房投資客暫時不能將房屋出手獲利，一部分投資業(yè)主轉(zhuǎn)換投資回收方式，紛紛出租經(jīng)濟適用房。上述幾點原因，致使租賃市場房源供給逐步放量，呈遞增趨勢。

   2.租賃人群悄然發(fā)生變化

據(jù)不完全統(tǒng)計：武漢常住外來人口約150萬人左右，有大約90萬人需要通過租房解決居住問題，加上武漢本地的約20萬租房者，武漢的租房大軍約110萬人左右，其中將近75%的人選擇普通民宅租賃。以往在漢選擇租房的人群主要分為7種：1、工作調(diào)動在漢外地人員；2、每年來漢務(wù)工、經(jīng)商人員； 3、常年駐漢外籍人士；4、本地年輕人；5、在校大學(xué)生、研究生；6、來武漢參加各種培訓(xùn)、考試的外地人員；7、武漢本地拆遷戶。

今年上半年和以往同期相比，武漢的房屋租賃需求有上升的趨勢，主要原因是：1、隨著武漢投資經(jīng)商環(huán)境的改善和經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長，吸引了越來越多的外地及外國的人才進漢謀求個人發(fā)展；2、許多打算置業(yè)的購房人由于武漢市新建商品房和二手房的買賣價格較高而有心無力，只有租房過渡；3、住房制度改革的順利推行，大部分單位包括機關(guān)事業(yè)單位停止給新參加工作的職工提供單身宿舍，使得越來越多的新職工需要租住房屋；4、武漢城市改造力度加大，大批拆遷戶由于拆遷而租住周轉(zhuǎn)房；5、武漢本地人由于工作地點和居住地距離較遠加之交通擁堵而在工作地附近租住房屋；6、武漢武昌區(qū)域各大高校招生人數(shù)不斷增加，除正常計劃內(nèi)的?？粕?、本科生、研究生外，還開設(shè)了許多短期或中長期的進修班、培訓(xùn)班等，而只依靠學(xué)校本身力量來改善學(xué)生住宿問題，已經(jīng)不太現(xiàn)實；大學(xué)生、培訓(xùn)生選擇走出校園在外租房居住的人越來越多。

   3.租賃市場價格呈曲線波動

經(jīng)過近些年市場大環(huán)境的沖擊與洗禮，武漢房屋租賃市場逐漸進入平穩(wěn)發(fā)展時期，日趨穩(wěn)定。租賃市場的價格基本上受季節(jié)變化及租賃人群需求的影響而變化。“武漢順馳”專業(yè)人士認為：2005年底到2005年2月份，由于在武漢務(wù)工的外來人員大量返鄉(xiāng)，需求群體減少，房屋租賃價格有所走低；3月-4月份，隨著外地務(wù)工人員返漢數(shù)量加大，需求急劇增多，房屋租賃價格略有上升，尤其是一居室和二居室的房屋，不少地區(qū)都上漲了50元-100元；進入5月份，大部分來漢外地務(wù)工人員基本上在漢已安定下來，租賃需求下降，而房源進一步釋放，這時，因此租賃價格受到影響，整體走勢有所回落；進入6月份，暑期將至，各大院校大批的留京、進京的畢業(yè)生加入租房大軍，需求人群的增多，使其租賃價格再次小幅上揚，但是同時大型公司由于放高溫假致使高端需求客戶減少，高端租賃成交進入低迷時期。從2005年上半年租賃市場價格走勢能看出，其呈低-高-低-高曲線波動。因此，上半年民宅租賃市場總體租賃價格走勢較為平穩(wěn)，隨季節(jié)性需求的變化而小幅波動，但對全年總體租賃市場價格并不會有太多影響。

   4.租賃市場仍然存在供需矛盾

目前武漢租賃市場，民宅以其適中價位的絕對優(yōu)勢，占據(jù)市場主導(dǎo)地位，交易活躍，一居室和兩居室依舊是好租戶型，傳統(tǒng)熱點區(qū)域仍然持續(xù)著供不應(yīng)求的局面；求一居室不得的租客轉(zhuǎn)而選擇兩居室，加上以家庭為單位租賃兩居室和合租兩居室的客戶，兩居室供求較為平衡，供給略高于需求；進入6月份，隨著暑期臨近及新成立的公司不斷增多，不論是大學(xué)生合租的“熱情高漲”，還是公司內(nèi)部為新進員工租住“宿舍”，雖然能夠暫時緩解3居室、多居室乏人問津的局面，但仍未能打破其供大于求的尷尬處境。

經(jīng)濟型公寓及住宅中端市場，很受白領(lǐng)及企業(yè)中層人士的歡迎，由于性價比方面存在巨大優(yōu)勢，成為市場新的熱點，供需較為平衡；高檔公寓卻不容樂觀，由于高檔公寓在許多熱點區(qū)域和重要商圈開發(fā)建設(shè)、交房入住速度遠遠快于同地段寫字樓的開發(fā)建設(shè)速度，造成空置率較高，其現(xiàn)狀難解尷尬局面，供大于求已屬不爭事實，今年上半年的租金繼續(xù)下滑，幅度平均在4%左右。

   5.租賃熱點區(qū)域分析  

市場成交數(shù)據(jù)顯示，目前武漢租賃市場區(qū)域發(fā)展不平衡，江漢區(qū)和江岸區(qū)占據(jù)了半壁江山，其中，新世界附近、香港路 臺北路 萬松  中山公園、漢口建設(shè)大道沿線，武昌中南 中北 魯巷 徐東片區(qū)，漢陽沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等地區(qū)是租賃的熱點地區(qū)。

    地處江南的武漢高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的租賃市場漲勢明顯，主要依賴于區(qū)域建設(shè)步伐的加快和開發(fā)力度的加大，交通、環(huán)境等有了極大改觀，在價格優(yōu)勢的激勵下，不在江南生活的傳統(tǒng)觀念正逐步轉(zhuǎn)變。青山區(qū)和漢陽老城區(qū)受房源供給及經(jīng)濟發(fā)展瓶頸約束，交易比重有限，增長空間很小。

    橋口區(qū)漲幅趨緩，郊區(qū)化運動給這些遠郊區(qū)域帶來巨大的成長機會，但受交通、地區(qū)發(fā)展等諸要素影響，要達到交易活躍甚至火爆局面需要假以時日。

    區(qū)域分配格局的形成是諸要素綜合作用的結(jié)果，并隨要素的變化而變動，在影響因素中，交通、地理、季節(jié)、價格等為主導(dǎo)因素。另外，消費心理、消費群構(gòu)成、投資觀念、政策等也會影響走勢，在特定的時期，可能會成為主要因素影響整個格局。

二．租賃市場特征分析

2005年是武漢租賃市場平穩(wěn)發(fā)展的一年，雖然2005年相繼出臺了一系列政策及行政法規(guī)，但市場總體走勢沒有出現(xiàn)隨波起落過大的震蕩，供需兩旺是2005年租賃市場的一大特點，供需比例相對平衡，同時季節(jié)性的市場冷熱較明顯。

    一、成交量

    年度成交總量較2004年同期增長27%， 尤其是二居室，增幅達到43%。租賃成交量持續(xù)增長勢頭穩(wěn)步挺進，平均每季度以7%左右的加速度遞增。

    隨著租賃市場逐步走向規(guī)范化和成熟化，中介公司的地位和作用尤顯重要，品牌和實力成為各中介搶占市場先機的砝碼。各公司尤其口碑頗佳的公司都加強了品牌建設(shè)，并從人才、市場運作、宣傳上做文章，搶灘市場，從而也帶動了市場的紅火，消費者傳統(tǒng)消費觀的改變，促成了供需雙方兩個市場的繁榮。

    二、戶型結(jié)構(gòu)

    經(jīng)過統(tǒng)計分析，從戶型來分，2005年度前三個季度市場成交情況如下：

二居室是租賃市場主流，占到整個市場的半壁江山。二居室之所以受到青睞主要是因為戶型合理，面積有效利用，既不浪費又無擁擠之感，比較適合家庭租用。同時，也深受廣大合租者的歡迎，一般適合于2～3人合租，經(jīng)濟又實用。一居室年度內(nèi)呈現(xiàn)交易量穩(wěn)定的走勢，主要來自于高端租賃市場發(fā)展迅猛的排擠，三居室市場走勢不溫不火。

    據(jù)順馳對租客的分析研究：2005年度租客身份較為多樣化，從年收入逾百萬的高收入階層到月薪幾百元的普通打工者，在租賃市場的高、中、低端市場紛紛對號入座。作為中堅力量，學(xué)生和中低收入的外來人口是穩(wěn)定的消費群體。來自高端市場的租客屬于彈性需求的范疇，受到來自政策等多領(lǐng)域的影響，消費決策直接反映到租賃市場上。

    三、成交價格

    成交價格呈穩(wěn)定趨勢，漲幅上下浮動（注：保持在每平米80元至150元之間的上下浮動），這是一個合理的增長區(qū)間，也證明了市場發(fā)展較穩(wěn)健，而且，市場潛力正在逐步釋放。

    四、市場走勢

    今后3年內(nèi)，租賃市場總體將會有較大的增長空間，勢頭強勁，特別是現(xiàn)時國家對于二手房的買賣進行個稅調(diào)整，加上外部條件過大左右的情況下，高端物業(yè)的增長會最為明顯。按不同城區(qū)的租賃交易特點，可以簡單的進行劃分：

    導(dǎo)入型??東西湖 沌口區(qū)域

    住宅郊區(qū)化的趨勢使得遠郊的二、三級市場小荷初露，市場共性為：住宅項目的自身品質(zhì)優(yōu)良，居住環(huán)境自然優(yōu)美、低密度的舒適度享受，適合于追逐回歸本真的中高收入者。從需求分析，有著巨大的潛在市場，可能成為交易瓶頸的因素有三：最突出的是交通問題，其次便是周邊的配套建設(shè)，第三區(qū)域的整體發(fā)展水平。

 成長期??橋口  洪山區(qū)域

    如果從時間的角度，橋口區(qū)域在租賃市場的發(fā)展為時不短，但是，單純從交易的數(shù)量來講，將其和洪山區(qū)域一并劃入成長型區(qū)域不無道理?？傮w分析，2005年這幾個區(qū)的交易量比重將會有大幅提升，主要原因是經(jīng)過幾年的培育和發(fā)展，特別是2004年的集中放量，市場已初步形成并逐漸升溫。最大利好就是交通狀況得以改善，配套建設(shè)日臻完善，再加之性價比優(yōu)勢，越來越吸引著龐大的租客流涌向幾大區(qū)域。具體分析，這幾大區(qū)域的租賃市場又各具特色，經(jīng)過一段時間的發(fā)展，很可能出現(xiàn)和朝陽、海淀兩大熱點區(qū)域爭天下的局面。

   成熟型??江漢 江岸區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū)

    無論是二手房市場還是租賃市場，這兩個區(qū)域一直是典型區(qū)域，由于特有的區(qū)域資源優(yōu)勢，帶動并催熟了租賃市場，從過往的交易分析，從成長區(qū)已過渡到成熟期，沒有重大利好等外部環(huán)境影響，兩區(qū)的交易量短期將保持在一定范圍內(nèi)上下波動，主因來自強大的需求和供給。江漢是商務(wù)環(huán)境最成熟的區(qū)域之一，CBD商圈的暈輪效應(yīng)助力相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速成長，租賃市場也借東風(fēng)茁壯起來。洪山區(qū)憑借知識的力量在幾大區(qū)域中獨樹一幟，學(xué)生和IT從業(yè)人員共同為租賃巨輪把航，但是，受房源所限，飽和后不會有更大的增長空間。 

    衰退型??漢陽區(qū)

    由于受房源等因素約束，鐘家村片區(qū)和王家灣片區(qū)的交易量不會有增長的趨勢，隨著整個租賃市場的全面攀升，兩區(qū)的比重將呈下滑的趨勢。

    年度關(guān)鍵字

  土地、金融、行政諸多政策力促行業(yè)、企業(yè)“雙規(guī)”

    2005年是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)疾雨緊的一年，對于租賃市場影響有幾個特征：其一，旨在規(guī)范一級市場的土地政策、金融政策等，因市場聯(lián)動效應(yīng)對三級市場有所波及，總體影響不大，但造成了細分市場的重新洗牌，比如“房產(chǎn)六一新政”，雖然大多數(shù)認為是政府投石問路的試探性動作，可也左右了部分消費決策。主要影響集中在高端物業(yè)的投資消費領(lǐng)域，投資客戶放慢投資腳步，開始了持幣觀望。武漢順馳的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：調(diào)整后，用于投資的租賃業(yè)務(wù)增幅一成左右。

    除具體業(yè)務(wù)層面影響之外，一個趨勢也逐漸明朗起來，政府正努力建設(shè)規(guī)范有序的良性市場，從目前市場分析，整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)尚談不上品牌效應(yīng)，經(jīng)紀公司多重業(yè)務(wù)輕品牌，消費者則更多關(guān)心性價比等交易物的自身特質(zhì)，行業(yè)內(nèi)諸多稍具實力的公司也只是將公司的品牌形象單純作為了對外宣傳的功課，沒有實質(zhì)性的建設(shè)。究其原因，復(fù)雜多樣。但是，一年來政府部門作為頻繁，一記土地、金融、行政組合拳給整個行業(yè)、各個企業(yè)帶來了思考的迫切感，新的格局下求得生存和發(fā)展。

    城市對話沌口商圈VS高新技術(shù)開發(fā)區(qū)商圈、江漢VS江岸

    在租賃市場所覆蓋的幾大區(qū)域中，沌口商圈彰顯商務(wù)王者風(fēng)范，洪山區(qū)依靠教育和科技兩大王牌，獨樹一幟。沌口已經(jīng)聚集了各類企業(yè)單位1000余家，其中在來漢的20余家世界500強中，10余家落戶沌口,占50%。洪山區(qū)的人才優(yōu)勢讓其他商圈無與爭鋒。沌口已經(jīng)進入信息時代，醉翁之意不容小視。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)商圈則促成了洪山區(qū)租賃市場的繁榮，學(xué)生和IT職員是這一區(qū)域租賃市場的主力軍。2005年，在兩大商圈之間，上演了有來有往的企業(yè)回歸重頭戲，這直接影響租賃市場的走勢，除此之外，人才資源的流動也會影響租賃市場。

    季節(jié)分明

    一般而言，租賃市場有三個季節(jié)分水嶺：其一，第一季度的2月中下旬，之前，在漢務(wù)工的外地人回家過春節(jié)，租賃市場陷入寒冰期，之后，陸續(xù)返漢的人群帶來了租賃市場的逐漸升溫。3月，工作穩(wěn)定后，租賃市場異?；钴S，呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象。據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾年，每年來漢的外地人迅速遞增，2005年達到200百萬人，其中有租房需求的110萬人，這是一個驚人的數(shù)字。其二，第二季度的4月末5月初，高校畢業(yè)生畢業(yè)在即，名目繁多的招聘會帶來了大量的租房需求，這時期也是在職人員變換工作的高峰期，工作的變動必然引致居所的搬遷。另外，繼春節(jié)后，外地人會集中趁機來漢發(fā)展，未來發(fā)展的不確定性會讓這部分人堅定不移地加入租客軍團。其三，第三季度的9月，公司企業(yè)的調(diào)整，高校開學(xué)，在校大學(xué)生、研究生成為攪動租賃市場的主力軍，掀起第三次租賃高潮，盡管2005年有關(guān)部門對大學(xué)生租房問題明令禁止，但中介公司推出新的租賃業(yè)務(wù)，對高校周邊的租賃市場的影響不大，以學(xué)生為主包括畢業(yè)2年以內(nèi)的打工者構(gòu)成了高校附近租賃市場的主要消費群體，租金也整體走高。

    高端物業(yè)異軍突起

    公寓、寫字樓租賃市場開始活躍，主要集中在武漢幾個商圈附近區(qū)域，漢口地區(qū)，洪山地區(qū)，江漢路板塊和金融街地區(qū)，由于這些地區(qū)商務(wù)發(fā)達，對住宅的消費能力很大，目前高端物業(yè)租金水平有比較接近真實水平，已經(jīng)得到商務(wù)人士的認同。這些區(qū)域得天獨厚的資源優(yōu)勢，更深受國際租戶的歡迎。隨著經(jīng)濟水平的提高，經(jīng)濟投資環(huán)境的改善等，因素高端市場會一路高歌。

    四、成交區(qū)域

    數(shù)據(jù)顯示，目前武漢租賃市場區(qū)域發(fā)展不平衡，江漢區(qū)和江岸區(qū)占據(jù)了半壁江山，其中，新世界附近、香港路 臺北路 萬松  中山公園、漢口建設(shè)大道沿線，武昌中南 中北 魯巷 徐東片區(qū)，漢陽沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等地區(qū)是租賃的熱點地區(qū)。

    江漢 江岸區(qū) 洪山區(qū)的租賃市場漲勢明顯，主要依賴于區(qū)域建設(shè)步伐的加快和開發(fā)力度的加大，交通、環(huán)境等有了極大改觀，在價格優(yōu)勢的激勵下，不在城市生活的傳統(tǒng)觀念正逐步轉(zhuǎn)變。江漢區(qū)和江岸區(qū)受房源供給瓶頸約束，交易比重有所減少，但增長空間很大。

三．區(qū)域細化分析

江北地區(qū)

　　江漢區(qū)

　　由于楊汊湖一帶、漢口火車站周邊的項目處于尾盤階段，社區(qū)形象已經(jīng)呈現(xiàn)，錦繡人家、藍色天際等銷售價格略有提高；在中心城區(qū)中，中僑觀邸前期以各種形式對產(chǎn)品進行鋪墊，均價也直逼6000元／平方米，顯現(xiàn)出豪宅的品質(zhì)，此外，海虹?景、文錦苑等價格等銷售價格比前期有一定的上升。

　　江岸區(qū)

　　傳統(tǒng)板塊后湖二七片的匯龍花園、青青美廬、幸福人家、紫竹園、世紀家園三期、恒昌?歐景華庭、星海藍天二期等借助前期現(xiàn)房或者社區(qū)實景等有利因素，價格全面上揚，奠定江岸樓市上升基本格局；百勝?家想時代中小戶型，由于總價、單價優(yōu)勢獲得市場追捧，正式開盤后售價略有小漲；統(tǒng)建?大江園南苑憑借地段、規(guī)模、環(huán)境優(yōu)越單價達到3600元／平方米，仍不乏買家！由于房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售價格低開高走慣性使然，名雅居、鋒尚時代、半島豪庭、楓丹白鷺、綠茵仁居、中奇香港花園等處于項目銷售中后期的樓盤銷售價也不同程度地提高。

　　橋口區(qū)

　　隨著江山如畫、江景時代、漢口春天、航天星苑等相繼進入市場，橋口樓市經(jīng)過長期積蓄，終于迎來了春天，漢口春天以創(chuàng)造古田區(qū)域樓價紀錄的氣魄認購火爆，并帶動了周邊如東方花城等項目價格的提升，江景時代、江山如畫等漢江北岸樓盤也表現(xiàn)出色，種種因素作用促進了橋口區(qū)一般物業(yè)均價大漲。

　　漢陽區(qū)

　　花前樹下二期、國信新城二期、綠馨芳草庭、鸚鵡花園畔江影月、綠色晴川、翠微新城等中心城區(qū)項目價格有不同程度的上揚。 

　　金銀湖區(qū)

　　耀江?麗景灣、戀湖家園三期、麗水佳園、翠堤春曉、半島?嘉年華結(jié)合新推單位銷售價格有不同程度的提高。

　　東西湖區(qū)

　　隨著生活商業(yè)配套逐漸完善，扎堆開發(fā)效應(yīng)日漸明顯，山水星辰二期、兆豐花園三期、將軍?翠林居也迎來新一輪價格上漲。

　　江南地區(qū)

　　武昌區(qū)

　　由于常陽?秦園居四期、華錦花園三期、拜贊庭三期、福星苑等項目均價繼續(xù)保持穩(wěn)定的上揚，使武昌區(qū)樓市均價整體提升。

　　洪山區(qū)

　　名都花園二期、弘業(yè)俊園、東湖名居、山泉居、阜華大廈、阜華?翠畔灣均處于尾盤階段，銷售價格有一定程度的提高。

　　青山區(qū)

　　青山樓市比較沉寂，蘭亭雅居、美地家園等均處于尾盤銷售期。青山健吾公館目前還未進入市場，預(yù)計開盤后均價不低于3000元／平方米。

    關(guān)山區(qū)

　　面對短兵相接的局面，區(qū)域旺盛的購買力促使區(qū)域價格連連上漲，江南家園一期、當代光谷智慧城、地龍常青藤名苑、華樂花園、東林外廬三期、關(guān)山春曉、萬科城市花園、禮尚人家、紫菘名門等價格也隨銷售周期、工程進度、新推產(chǎn)品的變化而發(fā)生變化。

　　江夏區(qū)

　　陽光海岸三期、華工?鏡湖園二期、梅南山居正在銷售中，價格與上月相比，略有上揚。