最近，溫州的劉老板發(fā)現(xiàn)，他與親屬一起在廣州買的十幾套房子，租金、房價(jià)都漲了很多。在廣州，CBD概念的珠江新城的部分樓盤，漲幅已經(jīng)在50%以上。兩年前，溫州炒房團(tuán)刮起全國炒房旋風(fēng)，也曾在廣州、深圳有著不小規(guī)模的炒作，結(jié)果并沒有能在這里攪起風(fēng)浪。

　　劉老板和他的同鄉(xiāng)們，看來并不是這輪房價(jià)上漲的主要推手。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為江浙一帶的投資客已經(jīng)不多，而香港人與本土投機(jī)者成為這次房價(jià)上漲的主力。

　　上漲的不僅僅是廣州，珠三角城市房價(jià)同樣開始躁動(dòng)，一些城市的房地產(chǎn)主管部門不無樂觀，房價(jià)還沒有體現(xiàn)城市應(yīng)有的價(jià)值。

　　躁動(dòng)
　　深圳，是這輪房價(jià)飆升的漩渦中心。深圳住宅均價(jià)今年1月至9月猛漲12.18%，達(dá)到6639.64元／平方米，其中特區(qū)內(nèi)房價(jià)平均漲幅達(dá)30%。10月份，深圳特區(qū)內(nèi)新開盤項(xiàng)目均價(jià)過萬元。廣州中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，深圳今年房價(jià)漲幅將超過20%。他們了解到的是，很多購房者狂熱到只關(guān)心有沒有房賣，而不問價(jià)格。

　　而在廣州，盡管整體房價(jià)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但另一種躁動(dòng)難以掩飾：新廣交會(huì)館琶洲一塊商用地塊，經(jīng)過62輪舉牌后被北京神秘買家拿走，該地塊以折算樓面地價(jià)高達(dá)6223元/平方米創(chuàng)下廣州樓面地價(jià)的新高。

　　外銷比例占六成的東莞樓市，第三季普通住宅均價(jià)較第二季上漲了24.98%；珠海，另一個(gè)房價(jià)一度低迷、飽受空置房問題困擾的特區(qū)，在上半年商品房施工面積399.39萬平方米，同比增長11.74%的基礎(chǔ)上，商品房價(jià)格同比上漲11.89%。

　　在溫州的劉老板看來，廣州的房價(jià)同比上海、北京要便宜很多，但租金水平卻相差不多。

　　這成為當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲的一個(gè)當(dāng)然理由。但是，躁動(dòng)的氣氛已經(jīng)濃郁起來。

　　10月1日，深圳萬科17英里項(xiàng)目二期開盤。當(dāng)天，未選到房的外地客與萬科售樓人員糾纏了起來，隨后這批人就開始打砸售樓處。購房者部分來自上海、沈陽、溫州等地。

　　打砸事件與房價(jià)有關(guān)，該樓盤兩個(gè)月前放號(hào)提前認(rèn)購時(shí)稱，房價(jià)為16000元/平方米，但開盤這一天，銷售價(jià)格已漲到24000元/平方米；而開發(fā)商320多個(gè)單位，只推出了120個(gè)。

　　這一度被渲染成為房子太緊俏，買不著房的炒家和買家著急了而導(dǎo)致的極端事件。

　　炒家
　　但是，“這些長途跋涉的炒家很難成大氣候。”美聯(lián)中國項(xiàng)目部總經(jīng)理陳炯炫認(rèn)為，“這些外地炒家多是短期投機(jī)獲利，他們尋求對(duì)象要符合杠桿原理，即本小利大的項(xiàng)目?！彼硎驹谑袌霾灰?guī)范的時(shí)候，這些炒家可以在上海以幾十萬元的首付撬動(dòng)上千萬的住宅，但以廣深并不算太低的房價(jià)和目前的調(diào)控程度來看，短期炒作已經(jīng)很難。

　　“廣州均衡的城建和便利的交通，使購房者在性價(jià)比的跳躍性選擇上較強(qiáng)?！睆V州中原研究部總監(jiān)劉志武認(rèn)為，“如果溫州人控制某些地段的樓盤以高價(jià)出貨，廣州人會(huì)放棄并選擇臨近地段置業(yè)。”這也是溫州炒房團(tuán)曾折戟廣州的原因。

　　相當(dāng)部分地產(chǎn)界人士認(rèn)為，香港人與本土投機(jī)者成為這次房價(jià)上漲的重要主力大軍。

　　在深圳，外來投資者占到了炒家的30%，陳炯炫說，在達(dá)三成的外來投資者中，香港之外的資金估計(jì)只在10%-15%左右。

　　最近幾年，香港經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，培養(yǎng)了大批中產(chǎn)階級(jí)，而地緣優(yōu)勢、CEPA及西部通道等概念，加之人民幣預(yù)期升值直接刺激了港人在內(nèi)地的投資；而在香港本土市場，今年下半年已先后多次加息，顯示進(jìn)入加息周期?！皹莾r(jià)經(jīng)過兩年恢復(fù)性增長，上升空間已經(jīng)很小。深圳樓價(jià)基數(shù)較低，自然成為港人投資對(duì)象?！标惥检耪f。

　　“近來港人國內(nèi)買鋪成風(fēng)，由以往港人占商鋪總成交量的20%，演變成目前激增至逾一半以上?！泵缆?lián)深圳工商鋪總監(jiān)江少杰說，“相對(duì)香港動(dòng)輒上千萬的炒鋪資金，深圳炒鋪的成本要低很多，且投資潛力很大?！?/P>

　　但機(jī)構(gòu)投資者尚未進(jìn)入，迄今為止市場上仍未有明顯的實(shí)際成交出現(xiàn)。不過，美聯(lián)深圳工商鋪寫字樓高級(jí)經(jīng)理王濤透露，他們近期接到的不少查詢表明，資金充裕的亞洲基金都已經(jīng)瞄準(zhǔn)寫字樓作為越洋投資的理想工具，一般而言，這些人來自馬來西亞、新加坡、中國臺(tái)灣等東南亞國家和地區(qū)，而港人投資者查詢比例占一半以上。

　　除了這些外來炒家，本地炒樓者同樣是一股很大力量。“廣州以本地購房者為主，至少占八成。就算有炒樓者，也多是本地人?！眲⒅疚湔f。在惠陽今年某7月份發(fā)售的樓盤，開盤當(dāng)日銷售量即達(dá)70%，其中80%購房者來自深圳坪山鎮(zhèn)，且多是一次性付清。

　　惠陽、東莞等地甚至組織了不少深圳看房團(tuán)?！耙曰蓐栂喈?dāng)不完善的市政來看，買房的深圳人只能是做投資用?！笔缆?lián)地產(chǎn)代理事業(yè)部總經(jīng)理甘偉說。

　　“而價(jià)格上漲本身亦影響到交易行為，一些本非炒樓的人當(dāng)面對(duì)地鋪經(jīng)紀(jì)提出‘只要放盤就可以高出20萬的價(jià)格賣出’的許諾，而被動(dòng)成為積極的炒樓跟風(fēng)者。”甘偉說。

　　政策“過期作廢”
　　相當(dāng)一些珠三角城房價(jià)的異動(dòng)已經(jīng)引起業(yè)界關(guān)注。

　　但地方政府依然抱以樂觀態(tài)度。一些地方卻在為土地拍賣中賣個(gè)好價(jià)錢大動(dòng)腦筋，獲得新生機(jī)的二線城市地方政府更是希望把房地產(chǎn)投資作為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的引擎。

　　珠海房價(jià)去年以來累積漲幅超過20%，珠海市建設(shè)局局長在近日的一次座談會(huì)上明確表態(tài)，“珠海的房價(jià)還沒有體現(xiàn)我市的價(jià)值”。而被稱為進(jìn)入敏感期的深圳，官方《2005年1-3季度深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告》中，措辭也是“穩(wěn)健、理性”。

　　“從來沒有聽過政府怕漲價(jià)，漲價(jià)其實(shí)也是一個(gè)好事情，在座各位都會(huì)賺錢，如果樓市一降的話大家都會(huì)負(fù)資產(chǎn)，住的樓就不值錢了。樓價(jià)漲政府多收點(diǎn)稅，這也是好事情。”今年年初，在以新秩序?yàn)橹黝}的“第二屆廣州地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會(huì)”上，一位廣州地產(chǎn)商如是說。

　　這輪房價(jià)上漲中，銀行也起著推波助瀾的作用，個(gè)人住房按揭貸款紛紛被銀行們視做優(yōu)質(zhì)貸款大力推廣　與擴(kuò)張，縱然是在去年宏觀調(diào)控、收緊房地產(chǎn)政策的氣候下，仍有銀行推出個(gè)人循環(huán)信用貸款，尋找快速切入當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款市場的捷徑。工行深圳分行在宣布取消房貸險(xiǎn)、減免律師費(fèi)等八項(xiàng)措施后，又宣布爭取在5個(gè)工作日內(nèi)放款到位；而農(nóng)行廣東省分行則將個(gè)貸審批權(quán)下放到支行，其貸款成數(shù)高達(dá)8成，額度達(dá)150萬元。而今，曾經(jīng)的關(guān)于宏觀調(diào)控取消商業(yè)貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房貸款利率的房地產(chǎn)新政，在商業(yè)銀行放貸任務(wù)等壓力下，早已經(jīng)“過期作廢”了。