年底，樓市再起風(fēng)波：上海出現(xiàn)大規(guī)模退房風(fēng)潮，越來越多的預(yù)售房買房人開始采取群體性行動(dòng)——或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，而訴求只有一個(gè)：退房！愈演愈烈的退房風(fēng)潮令有關(guān)部門不安，一份旨在化解“未來一段時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)”的社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告，正由上海的數(shù)個(gè)部門緊急起草。

    這不能不引起人們的擔(dān)憂：上海的“退房風(fēng)潮”會(huì)否引發(fā)樓市的“多米諾骨牌”效應(yīng)？      

    “退房風(fēng)潮”涌上海

    １１月２３日，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華集團(tuán)遇到了大麻煩：它所開發(fā)的樓盤“水岸藍(lán)橋”的５１名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸。退房業(yè)主代表甘先生說，為了退房，他們寧愿按合同約定，承擔(dān)總房?jī)r(jià)３％的違約金及一切相關(guān)費(fèi)用。

    “退房風(fēng)潮”一波接一波涌起：“達(dá)安春之聲”、“金沙雅苑”的退房風(fēng)波未平，浦東超大樓盤“風(fēng)雅頌”的拒收事件又起；“藍(lán)山小城”也因降價(jià)引起前期業(yè)主打起“退房”旗號(hào)，浦東世紀(jì)公園板塊某大盤的退房糾紛欲理還亂……事實(shí)上，但凡橫跨樓市調(diào)控周期——在今年３月份前已有房產(chǎn)售出、３月份后仍有后續(xù)供應(yīng)的項(xiàng)目，幾乎無一例外地被卷入了退房、索賠差價(jià)的風(fēng)潮。

    珠江地產(chǎn)的一位人士分析：“孤立地看，一個(gè)樓盤退房只涉及幾十戶人家，但若處置不慎，則可能連鎖反應(yīng)，引起大面積翻盤——至少是信心的翻盤。這就是風(fēng)潮比風(fēng)波的可怕處！”眼下，開發(fā)商拒絕退房使問題變得越來越復(fù)雜。上海匯業(yè)律師事務(wù)所的楊律師說，退房糾紛的訴訟在增多。

    房?jī)r(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)原因?！八端{(lán)橋”的這些退房人大多是在去年底和今年初上海樓市巔峰時(shí)預(yù)購(gòu)的，當(dāng)時(shí)買價(jià)在９０００元／平方米至１４２００元／平方米之間，如今周邊同類二手次新房的掛牌價(jià)已跌至每平方米８０００元到９５００元之間，且許多房子是帶裝修的。如此一來，房子還沒到手，每套價(jià)格就縮水少則十多萬、多則二十余萬。兩害相權(quán)，違約退房實(shí)為減損。     

　  昨日之“熱”必致今日之“變”

    從通宵達(dá)旦“排隊(duì)搶購(gòu)”到此起彼伏的“集體退房”，上海樓市之變其實(shí)正是過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終必然走向回歸的縮影。而眼下，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的成效確在顯現(xiàn)，但樓市博弈未消，困局猶在：北京今年前１０個(gè)月期房均價(jià)飛漲２１．４％；深圳房?jī)r(jià)也逆市大漲。盡管官方否認(rèn)了“此前集中在上海炒樓的２００億元資金正在流向深圳”的業(yè)內(nèi)傳言，不認(rèn)為“深圳房?jī)r(jià)有可能成為第二個(gè)上?！?，但近來在深圳、廣州，房?jī)r(jià)的確再度成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)和百姓擔(dān)心的話題。許多地方今日樓市是否在重蹈上海的昨日軌跡，上海樓市的今日之困是否預(yù)示著樓市的未來命運(yùn)。這不能不成為人們特別是樓市投資者的重大擔(dān)憂。

    究竟是什么導(dǎo)致了上海樓市困局？“風(fēng)起青萍之末”，多重利益推動(dòng)下的房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)埋下了禍根。專家分析，樓市困局的形成大多經(jīng)歷“四步曲”：

    首先是“開發(fā)預(yù)熱”階段，鑒于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)見效快、帶動(dòng)大，地方政府為追求ＧＤＰ和財(cái)政稅收的快速增長(zhǎng)，或借城市擴(kuò)容建設(shè)新城之名，或乘舊區(qū)改造、動(dòng)遷之機(jī)，大談區(qū)位優(yōu)勢(shì)，做足規(guī)劃文章，不斷放出諸如修建軌道、新增綠地、營(yíng)造商圈之類的利好消息，放大、甚至“人造”投資潛力，借此招徠開發(fā)商，從而大量賣地，先收土地出讓之財(cái)，后得房產(chǎn)稅收之利。此風(fēng)之下，近幾年全國(guó)各地不僅城市的拆、建量劇增，甚至一些工業(yè)園區(qū)也變相搞起了房地產(chǎn)開發(fā)。

    其次是“投資火熱”階段，在低技術(shù)門檻和暴利的吸引之下，各路資本紛紛涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，大肆開發(fā)。由于客觀上監(jiān)管不到位，逐利的開發(fā)商群體大鉆空子，和中介聯(lián)手，采取雇傭民工排隊(duì)、銷售控制、虛擬房?jī)r(jià)信息等手段，人為制造房源緊張的假象，不斷炒抬房?jī)r(jià)。上海的一位房地產(chǎn)老板反思說：“那時(shí)候，房?jī)r(jià)賣低了不是賺錢多少的問題，而是面子問題——賣少了同行會(huì)看不起你！”

    其三是“炒賣狂熱”階段，在政府“吹風(fēng)”、開發(fā)商“點(diǎn)火”、中介“添薪”之下，樓市虛火越燒越旺，炒房族乘勢(shì)而生。先是手握重金的江浙“炒房團(tuán)”席卷而至，接著在長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)樓市，海外購(gòu)房人也紛至沓來。房屋轉(zhuǎn)手越來越快，房?jī)r(jià)愈炒愈高。加之信息不對(duì)稱，在樓市黑嘴的“升值”鼓吹之下，當(dāng)?shù)厥钟杏噱X者紛紛跟進(jìn)，甚至工薪族貸款炒房也開始出現(xiàn)。這期間，金融工具推波助瀾。銀行普遍放松房貸審批、提高貸款成數(shù)，甚至虛假貸款，樓市泡沫越吹越大。

    最后是“博傻”階段。不少真正需要房子的中低收入者成為“博傻”游戲“最后一棒”的接棒者，而“從窮人口袋里掏錢”的真正炒家早已出手脫身。

    “退房風(fēng)潮”正是在這“最后接棒”的背景下釀成。中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)黃小虎的話頗耐人尋味：“一方面普通老百姓的收入很低，一方面開發(fā)商暴富，這本身就是一個(gè)社會(huì)兩極分化的組成部分。房?jī)r(jià)上漲過快促進(jìn)了投資、投機(jī)活躍，最后的結(jié)果實(shí)際上就是窮人補(bǔ)貼富人！”     

    拿什么拯救樓市？

    上?！巴朔匡L(fēng)潮”所暴露出的種種問題，呼喚對(duì)整個(gè)樓市深刻反省。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“著力解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題”列為２００６年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，提出將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品房的建設(shè)和消費(fèi)，并加大對(duì)自住房消費(fèi)的支持力度。業(yè)內(nèi)專家指出，這一政策取向?yàn)闃鞘欣Ь值那蠼馓峁┝似鯔C(jī)。

    專家認(rèn)為，“東風(fēng)”之下，“拯救”樓市須從以下三端入手：

    其一，盡快實(shí)行土地公開拍賣，賦予地價(jià)形成比較合理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。近年來，房產(chǎn)暴利首要源于不規(guī)范的土地制度，土地出讓金不是真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)大于７０％的土地以協(xié)議方式出讓，大于２０％的土地?zé)o償調(diào)撥，只有不到５％的土地出讓采取拍賣的方式。國(guó)資委宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，開發(fā)商的“第一桶金”及其超額利潤(rùn)大多來自廉價(jià)的土地儲(chǔ)備。要改變開發(fā)商和一些利益共謀者拿地獲利的局面，必須徹底推行土地使用權(quán)的有序拍賣，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)初始環(huán)節(jié)上的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

    其二，建立可行的利益調(diào)節(jié)機(jī)制，收取土地級(jí)差的增值收益。 國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣說，地價(jià)高速變化，“多占地，多得利，占好地，得好利”，如此這般，開發(fā)商何樂而不為？房地產(chǎn)升值有相當(dāng)部分是城市建設(shè)功能完善后土地增值的價(jià)值顯現(xiàn)，是政府對(duì)公益設(shè)施建設(shè)的投入帶來的收益，但至今國(guó)家并未收取投資回報(bào)。束克欣建議，所有的建筑用地都應(yīng)課稅，甚至在各個(gè)城市紛紛興建大廣場(chǎng)、寬?cǎi)R路時(shí)，中央政府也應(yīng)對(duì)地方政府課稅。

    上海市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)的一位專家認(rèn)為，政府收取土地增值收益實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)增值收益的再分配，這項(xiàng)收益完全可用作低收入家庭住房補(bǔ)貼資金，以體現(xiàn)社會(huì)公平。

    其三，對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制力所不能及的領(lǐng)域，政府須“有為”。專家建議，政府可以為低收入階層制定優(yōu)惠的房地產(chǎn)交易稅收政策，或者采取有條件退稅政策，但托底的定位應(yīng)放在廉租房上。政府在通盤的土地開發(fā)利用規(guī)劃中，合理地提供廉租房建設(shè)用地，是兼顧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策理性的必需。只有解決了最低收入階層的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的廉租房，整個(gè)樓市才可能具備健康、可持續(xù)、和諧的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)屬性。